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农场动态

密云农村闲置房产盘活探索
2014-02-21 16:52:12

 

  回乡村民高云顺

  一年前,奔波了20多年的老司机高云顺辞去了工作,回到了家乡密云县北庄镇干峪沟村。

  云顺一家五口,父母体弱多病,休养在家,妻子没有工作。自己凭着驾车的本领,跑运输、运山货,农忙的时候,帮着家里给果树剪枝、打理面积不大的玉米地,一年下来,收入小两万。孩子在镇上读书,高云顺每天开着拖拉机往返二十里山路接送。时间一长,心疼孩子奔波辛苦,便让他借住在镇上亲戚家。

  不跑运输,固定收入少了一大截,一家人的生活重担谁来挑?原来,高云顺在家门口找到了一份新工作—高端旅游民宿项目“山里寒舍”的后勤主管。这份工作让他不用长途奔波了、收入大幅提高了、照顾家庭方便了,还给他的家庭带来了意想不到的新“财源”。

  普通山村“变脸”

  沿京承高速北行110公里,进入北庄,再走半个小时的崎岖山路,一处静谧的山谷出现在眼前,这就是干峪沟。

  狭窄的公路仅能放行一辆大车单向行驶,赶着驴车下山少说得一个钟头;这里缺水、缺电、缺气、缺热,医院、学校、通讯设备和垃圾处理设施对于这个深山村落来说更是“奢侈品”。村里最值钱的山货是山楂,老人们曾以此为生计。年轻人找不到更好的营生,纷纷外出务工了。生活宽裕些的家庭也迁到了山脚下或是镇上,方便孩子念书求学。村里43户院落,只留守着不到10户八九十岁的老人,他们上山务农成为了独特的一景。

  “咱们村啥也没有,在这住了40年,从没想过这里能搞旅游项目。”确实,没有人能想到,这个地处深山、物产贫乏、交通不便、缺水缺电且又没有“知名景点”的小村落,如今住上一晚得花2800元。

  奥妙何在?事实上,这里的村貌一点都没有改变,从入村第一户到住在半山腰的最后一户仍然需要步行15分钟,院子、房屋外观仍然是不起眼的老瓦、老砖、老窗,深深地刻下了农耕文明的印记。

  走进屋里,却如同换了天地,软垫床、写字台、衣橱、茶几、落地灯、全身镜、行李架、淋浴和浴缸……一水儿的现代化设施,透着小资情调,有些院落还增加了自助厨房、烧烤区和水疗设施。

  接待处也是由民居改建而成,客服经理王珊珊熟练地使用电脑回应网上的预订信息,她不是本地人,“山里寒舍”是她大学毕业后的第二份工作。她告诉记者,这里每个屋子都有WIFI信号。

  43户村民的意愿

  如今,年近古稀的高尚庆老人从干峪沟搬到了北庄镇中心的平房院里。房租、水、电、暖气,这里的一切都是免费的。每天早上,老人坐班车进干峪沟,干些收拾屋子、修剪果树这样的简单工作。晚上回家,拉着三五老邻居小酌,聊聊儿女,追忆往昔,大家其乐融融,在小院里锁住了乡愁。

  如果老人愿意颐养天年,也无需劳动,因为当上了“房东”,每年能多增加至少1万元的收入。

  新增的收入从哪儿来?从闲置房产里来。

  去年,密云北庄旅游开发公司和村里共同成立了合作社,农民将自家的闲置房和土地出租给合作社。合作社根据每家的房源土地数量按年支付给农民租金。根据测算,全村43户宅院出租了33处,平均每个宅院年租金6000元,5年一递增;出租了120亩耕地,每亩租金1000元,5年一递增。作为旅游项目的副产品,果树等农产品的农场经营权也承包给合作社,农民也相应从中获益。今年,合作社还将拿出经营收益为入社村民分红。

  合作社社长、村支书高云宇说,对于没有闲置房产的村民来说,如果拿出自家居住用房出租,合作社为他们在镇上租房,免费使用。

  有的人认为,这是一种简单的“以租养租”模式,是变相的“搬迁上楼”。北庄镇镇长方建卿说:“村民并不是简单的以房换房,而是以房换产业,‘吃瓦片’只是很小的一部分收入,村民们获得了新的就业机会,真正打开了新生活之门。”

  高云顺家有一个院子、6亩地、一片果树林。院子年租金5000元、土地6000元、果树2000元;他在“山里寒舍”工作,月薪不低于4000元,还管五险一金,如果经营业绩好,另有提成。妻子在“山里寒舍”的农场上班,每个月也有3000多元的收入,这样一来,高云顺一家年收入就超过了10万元。在他看来,住房不愁、吃穿成本低,在干峪沟怎么也是个小康生活。

  方建卿介绍说,现在“山里寒舍”的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理3个人,都是北庄镇土生土长的子弟。他们都曾经在外上学和就业,现在回到父母身边,还拿着和城里一样的工资,干着一份体面舒心的工作。未来,村里青年回乡就业或许将成为一种潮流。

  尊重农民意愿,既要尊重“愿意”,也要尊重“不愿意”。10户没有出租房屋的农民,仍然居住在原来的院子里。这些院子“镶嵌”在“山里寒舍”中,为旅游项目保留了更多的乡土气息和原生态。

  “新村长”的生意经

  “干活儿!”在干峪沟长住了一段时间,来自马来西亚的年轻人刘佑磬的口音中多少带了点京腔。作为“山里寒舍”项目请来的主管,他的工作是为本地的“农民员工”带来先进的管理、服务理念,并进行技能培训。

  为什么选择马来西亚经理?原来,“山里”系列旅游项目与马来西亚“雪邦黄金棕榈树海上度假屋”是战略联盟。在东南亚的许多海岛国家,将长期废弃闲置、基础设施匮乏的海岛改造经营成游人青睐的度假胜地,不乏成功案例。

  “都市人向往农耕文明,回归田园生活,是游客来此的一种精神需求。但他们的工作、生活习惯也决定了对基本居住条件的高要求。”刘佑磬介绍说,项目的开发建设特别注重保留原汁原味,原则上不砍伐一棵树,最大限度使用当地的石材、木料和瓦片,保护古树名木和乡土植物群落。室内装饰则尽量使用石、木、棉、麻等环保材料。但为了提升硬件条件,改造近乎再造:24小时热水、地暖供热、室内外实时监控,就连所有的纯净水都是从山底运入。经过成本测算,每个院子的平均改造成本在50万元左右。

  对于如此高成本的先期投入,刘佑磬表示,根据国际市场的一般经验,这样的项目预计在10年左右收回成本。

  方建卿介绍说,按照相关法律要求,目前,开发企业获得了一份为期20年的委托经营“合同”。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业,但在此期间,开发企业只是租用土地使用权。与“特许经营”模式类似,这个项目开发若干年后,根据村民意愿,项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中,也可以继续委托开发企业经营。这种模式,最大限度地保障了农民的财产权利。

  高成本意味着高价格,根据统计,每个游客到此日均消费超过1000元。尽管如此,市场情况依然火爆。去年圣诞和今年元旦等节假日所有房间全部爆满,提前一周就预订不上了;荷兰、英国使馆工作人员,驻华跨国公司雀巢、诺基亚、壳牌总裁等众多高端游客来此休闲度假;互联网巨头搜狐公司正与“山里寒舍”合作,准备在此开一家西餐厅……

  据了解,今年上半年33座院子全部装修完成后,预计全年可以接待游客2万人次,实现综合旅游收入2000万元。

 

源自:北京日报


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